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全国政协委员许家印两会提案

 发布时间:2009.03.12   内容来源:

提案一:
?? 建议国家“三控”降房价,确保房地产市场长期稳定健康发展

房价大涨大跌都将影响经济、民生和社会稳定,是事关国家全局的大事。房价大涨制约了低收入家庭的购房需求,不利于和谐稳定;房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。

如何避免房价大起大落,防止出现不可控现象?应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段,使房价下降到稳定合理的价位,从而保持房地产市场长期稳定健康发展和社会和谐。

一、确保房地产市场长期稳定健康发展的重大意义

1、房价大起大落危害国家经济

历史上、世界上任何城市,房价大起大落都是灾难。据日本劳动省1992年的《勤劳统计调查》显示:从1960年至1990年30年里,日本六大城市地价上涨56倍,带动房价快速飙涨。造成日本在1990年底地产大泡沫破灭,形成银行坏账6000亿美金,日本经济衰退15年。美国次贷危机的爆发,从住房市场蔓延到信贷和资本市场,从金融领域扩展到整个经济领域,美国经济面临通货膨胀、市场萎缩、信贷紧缩等一系列问题,并波及全球。

截至去年底,我国房地产开发贷款规模1.39万亿,个人贷款规模3.34万亿,两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展,对经济全局十分重要。

2、房价大起大落影响民生保障

房地产特别是住房作为生活必需品,是民生保障的重要内容,让中低收入家庭买得起房可以说是最大的民生问题之一,事关广大人民群众的切身利益。目前国际公认的较为合理的房价收入比在4-6倍之间,但是我国的房价收入比平均为15倍,个别大城市更高。一些地方过高的房价把80%以上的普通居民推到了商品房市场之外,购房者也背负沉重的经济压力,生活质量受到严重影响。让中低收入家庭买得起房事关国计民生,这些家庭的巨大需求和高昂房价的矛盾不能妥善解决,潜在的市场动荡隐患不能杜绝,都可能激发社会矛盾,影响社会发展。

3、房地产是国民经济重要支柱产业

2008年底,国务院明确表示房地产业是国民经济的重要支柱产业,要促进房地产市场平稳健康发展。数据显示,2008年我国房地产完成开发投资30580亿元,占固定资产投资172291亿元的17.7%,房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,占GDP比重达1/10。我国是人口众多的发展中国家,处于快速城镇化时期,解决好城镇居民住房问题是一项长期而艰巨的任务。

4、房地产发展对拉动其他行业具重大作用

房地产业已形成从开发、交易、中介到物管的整条产业链,与房地产业直接相关的如金融、钢材、水泥等其他行业逾50个,房地产需求的提升还伴随着家电、建材、运输等行业需求的提升。因此,保证房地产市场的稳定健康繁荣,有利于其他行业直至经济全局。

二、“控制地价、控制税费、控制利润”的重要意义及具体措施

要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康,首先要厘清房价的五大主要构成要素。第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。通常情况下,前面两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力,往往无太大变化。后面三项才是真正影响房价的变量。一旦政府严控地价、税费在一定范围,锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性,房价就会下降;下降至一定价位就会长期保持房价稳定,市场也将长期稳定健康发展。

1、控制地价

近年来,土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源,一些地方政府热衷于“土地财政”,无形中推动了地价飞涨。目前,我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右,房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价,又推动了房价上涨。房价上涨过快影响民生,不利于和谐社会的大局,同样不利于地方经济的长远健康发展。部分地方政府应改变短视行为,将土地出让中的短期和局部利益让位于和谐社会和地方未来的大局,采取理性出让的方式控制地价,防止地价成为高房价的推手。

建议在目前的土地招拍挂过程中,地方政府不但要控制地价下限,还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价,土地出让即告流标,留待下次重新出让。当然,实现这种控制地价的方式,前提是保证充足的土地资源,确保土地市场供需平衡,这也符合供需必须保持平衡的经济规律。

2、控制税费

目前,房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30-40%,这些将直接转嫁给购房者。税费越高,购房者间接承受的压力越大,特别是低收入家庭的购房压力大大加重。

建议国家完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费,这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润清算并实行预缴的土地增值税属人工增值,可直接取消,改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算,仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

3、控制利润

让中低收入家庭买得起房,不仅是国家和政府的责任,也是中国房地产企业的无上光荣和历史使命。房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润,积极让利于民、努力回馈社会。房价过快上涨,超出市场承受度带来的泡沫破灭,危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益,危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看,房地产企业理性控制利润,使房价下降直至保持合理稳定,才能保证房地产市场的长期稳定健康发展,这和企业的长远利益也是一致的。

虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业,但利润也应控制在合理的区间。建议国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。

总体来说,地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素,一旦采取强力的“三控”措施,政府让利、国家让利、企业让利,将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象,有利于真正降低并稳定房价,才能让所有的老百姓居者有其屋,才能维护社会和谐稳定。

提案二:
?? 企业利润强制捐助
?? 设立低收入家庭扶助基金

胡锦涛同志一再强调“要特别关注低收入者”,这是和谐社会的一大根基。数据显示,2008年,我国有超过1.25亿的城镇低收入人口,潜在压力巨大,全球金融危机更加大了这种压力。增加渠道、组织社会力量扶助低收入家庭迫在眉睫。

建议首先在全国各城镇设立“低收入家庭扶助基金”,然后国家强制在中国内地所有城镇区域设立的有利润的企业,每年捐赠一定比例的利润注入基金,用于解决城镇低收入家庭在住房、就业、消费等方面的各种困难,缓解金融危机带来的社会压力,推进构建和谐社会的宏大目标。

一、在全国各城镇设立“低收入家庭扶助基金”的重要性和可行性

1、中国城市的贫富分化问题凸显,并有愈演愈烈的趋势,由此带来的社会问题也不断涌现,对社会稳定构成威胁,也与构建和谐社会的潮流格格不入。因此,当务之急是要积极扶助低收入家庭,减轻他们的生活负担,共同抵御全球金融危机,维护社会稳定发展。

2、此次全球金融危机的冲击令部分企业倒闭和裁员,部分低收入家庭成为直接和最大的受害者,就业和生活压力加大。

3、国家强制在中国内地所有城镇区域设立的有利润的企业,每年捐赠一定比例的利润注入全国各城镇设立的“低收入家庭扶助基金”,利润多则多捐,利润少则少捐,在非常时期实施3—5年,既不会影响企业的正常运作,又可起到临危助困、减轻政府负担的作用。

4、全球金融危机时更应体现企业的社会责任感。企业每年捐赠一定比例的利润注入全国各城镇设立的“低收入家庭扶助基金”,是取之于民、用之于民,取之于社会、回馈于社会;基金的运作充分体现了企业的社会责任,进一步完善了我国社会救助体系和企业履责机制,营造出扶危济困的良好社会风气。

二、在全国各城镇设立“低收入家庭扶助基金”的具体措施

1、由相关政府部门牵头建立“企业利润强制捐助”长效机制,在全国各城镇发起设立“低收入家庭扶助基金。”

2、在中国内地所有城镇区域设立的有利润的企业,每年捐赠一定比例利润注入全国各城镇设立的“低收入家庭扶助基金”,用以维持基金正常运作、扶助低收入家庭。

3、参照民政部等部委日前最新下发的《城市低收入家庭认定办法》的标准和要求,针对不同城镇区域不同经济状态,因地制宜建立相应的扶助范围和标准。

4、各城镇基金每年的可使用额度应根据上年基金总募集额的70%—90%的比例进行划拨,按月用于当地低收入家庭的直接扶助、住房保障、消费支撑、就业培训、岗位提供、灾害救助等。

“企业利润强制捐助”机制一旦建立,在全国各城镇设立的“低收入家庭扶助基金”一旦投入运营,将有效扶助低收入家庭,缩减贫富差距,抵御全球金融危机的冲击。有利于切实维护社会稳定,创造社会和谐。

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