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澳门新葡8455最新网站2010年5月销售业绩资讯发布实录

 发布时间:2010.06.09   内容来源:

时间:2010年6月8日
  地点:香港香格里拉大酒店

  【主持人】:各位好,欢迎大家出席澳门新葡8455最新网站地产集团有限澳门新葡官方指定网址2010年5月销售业绩发布会,现在让我先容台上的澳门新葡官方指定网址管理层代表。
  董事局副主席、总裁夏海钧博士
  实行董事、首席财务官谢惠华先生
  实行董事、副总裁赖立新先生

赖立新:下面我为各位先容澳门新葡8455最新网站2010年5月销售的情况。
  2010年5月集团实现合约销售额40.5亿元,创下2010年截止5月的单月最高纪录,合约销售面积64万平方米,合约销售均价6326元/平方米,集团五月合约销售额较2009年同期增长328.6%,销售面积同比增长240.3%,销售均价同比增长26%。
  在严厉的宏观调控环境下,集团2010年5月较4月合约销售额环比增长8.3%,销售面积环比增长10.7%,销售均价环比下降2.2%,由于5月集团新开盘的南昌澳门新葡8455最新网站绿洲别墅产品,加上8.5折促销后广州澳门新葡8455最新网站绿洲等高价盘销量上升,使得销售均价在实行8.5折后跌幅较小,如剔除上述高价项目影响,五月销售均价相比4月下降6%左右。
  丰富的产品类型在楼市波动的情况下,取得优异的市场表现,2010年5月,合约销售额占比较高的地区包括:重庆、成都、合肥、广东、沈阳、太原、南昌等,各地区间的占比更加的均衡,占比最高的和占地第十位间的差距是非常小的。
  由于8.5折促销及其他有利因素,天津、包头、合肥、西安、沈阳、太原等二线城市的合约销售额相比4月有较大升幅。
  2010年1—5月,集团累计实现合约销售额161.8亿元,集团1—5月合约销售额较2009年同期增长150.8%,累计合约销售面积253.3万平方米,销售面积同比增长85.2%,合约销售均价6387元/平方米,销售均价同比增长35.5%。特别是5月份在宏观调控下,依然刷新了今年单月最高销售额记录。
  现金流方面,集团一贯坚持稳健经营策略,尤其是上市后一直保持充足现金流,截止2010年5月31日,集团现金余额达港元199.9亿元,未使用的银行信用额度是257亿元人民币。
  合肥澳门新葡8455最新网站城和南昌澳门新葡8455最新网站绿洲在宏观调控等不利因素下开盘,但是销售额超过4.8亿元。合肥总货量900套,当天销售415套,接近50%,成交金额2.37亿元;5月23日南昌澳门新葡8455最新网站绿洲主推别墅产品,成交金额2.47亿元,创造了当地楼市开盘销售上百套别墅的新纪录。
  严厉的宏观市场环境下,不同的地区、不同产品系列获得消费者的认可,表示产品品质得到认可,说明澳门新葡官方指定网址深入二、三线城市的策略成功。
  五月份取得较好成绩的主要原因有:澳门新葡官方指定网址全国战略布局进入中国25个城市,其中96%是二、三线城市,澳门新葡官方指定网址产品结构丰富多元,旅游地产、高端、中高端及中端产品系列可以满足不同的置业者的需求;与国内外数百家品牌商成立战略联盟;获得低成本的土地,标准化的运营,集中招投标和采购控制成本体系,提高了应对市场的能力;灵活的价格策略,保证合理盈利情况下,调整销售策略,获得市场信任的主动性。
  我就先容到这里,谢谢大家。

【主持人】:现在是记者答问时间,大家有问题的话,请举手,大家提问前,请将代表机构的名字予以先容。
  香港苹果日报:六月份的销售策略是怎样的,是继续保持8.5折还是折扣的力度会加大?
  夏海钧:上次在合肥谈了澳门新葡8455最新网站定价的策略:随行就市,即根据市场的环境决定发展商产品如何定价,也就是说要确保产品得到当地老百姓的认可,同时保持发展商合理的利润,这就是定价的基准。
  从目前的形势来看,国内房地产的调控措施是越来越严厉,包括最近出台的房地产税、二套房的认定。大家一般每两周会根据市场的情况制订大家的价格,确保实现全年销售的目标,截止5月份已完成全年40%的销售量,从总体单价来讲,还是比较满意的。

香港经济日报:大家发现,澳门新葡官方指定网址今年销售的目标维持年初定下来的目标。价格跟利润合理水平有关,那利润多少才是合适的,10%—15%是否算是合理,澳门新葡8455最新网站的标准是怎样的?
  夏海钧:今年截止5月份,大家已经完成了澳门新葡官方指定网址全年销售目标的45%,但是大家说40%以上。既然定了全年的销售目标,就一定要确保实现,而不会在今年做出销售指标的调整,如果要调整的话,只能向上调整,不会向下调整。
  每个开发商都有合理回报的理解和预期,澳门新葡8455最新网站一直强调的是做一家“建中国老百姓负担得起的房屋”的发展商,大家追求的不是行业高标准的利润水平,同时也要有合理的利润,具体标准是多少,今年年底就知道了。

香港新报:最近政府出台了土地增值税的政策,对你们的毛利是否有影响,澳门新葡8455最新网站每年支付土地增值税的比例是多少?
  谢惠华:土地增值税的问题,现在所宣布的并不是最新的政策,而且增值税政策也不是恒久不变的,澳门新葡官方指定网址的增值税也是根据法规来做的,每年要达到销售额的2%,2009年底有7.2亿元,如果政府一次性要求大家支付土地增值税的话,大家是可以应付得来的。

21世纪经济报道:5月份澳门新葡8455最新网站的数据是比较好的,但是其他澳门新葡官方指定网址同比和环比都是下降的,是否担心其他的地产澳门新葡官方指定网址未来也会采取打折和降价的措施保证销售量,如果这样的话,意味着市场上价格竞争会更加激烈,你们应该如何应对?
  夏海钧:我无法回答其他开发商对大势的判断,每家的判断是不同的。澳门新葡8455最新网站今年年初发行了两次债,就意味着大家预示到中国宏观经济调控,4月份发债后,新的宏观调控出台了,我认为澳门新葡8455最新网站对市场有超前判断的战略眼光。
  5月份的时候,大家做出8.5折调整,全国的舆论媒体很关注澳门新葡8455最新网站降价,有很多的宣传,有的宣传是属实的,有的宣传是误导的。很多的媒体到合肥澳门新葡8455最新网站城看了以后,大家才了解澳门新葡8455最新网站是真正的打折和促销,由原来的迷惑到理解。从今年5月份销售的数据来看,澳门新葡8455最新网站出现了历史同期最好的成绩,这跟澳门新葡官方指定网址超前战略决策是分不开的。
  大家认为今年房地产走势,价格上升空间短期是比较小的,长期来说房地产是中国的朝阳产业,未来是有上升的空间。哪一个企业最早调整了价格,哪个企业就会在竞争中抢占先机取得胜利,5月份澳门新葡8455最新网站的销售数据证明了大家的策略是正确的。其他的发展商如何看待市场,大家的认知是不同的,有的发展商土地存量不足,因此价格不会下降。有的开发商接下来会进行价格调整,这是我的判断。

新浪网:对即将出台的物业税、房产税的预期是怎样的,大家都认为力度比较大,开发商的压力会比较大,您从开发商的角度谈谈澳门新葡8455最新网站是如何应对的,您认为下半年房价有多少调整的空间?
  有的开发商明确说下半年不会拿新地,澳门新葡8455最新网站的计划是怎样的,如何进一步拿低成本的土地,谢谢。
  夏海钧:先从拿地开始谈,澳门新葡官方指定网址对市场进行准确的判断,大家认为每一次宏观调整都是手握现金企业的发展机遇。
  澳门新葡8455最新网站首先要保持稳健的运营,保持充足的现金流,刚才赖立新先容了澳门新葡官方指定网址目前有200亿元的现金流,每个月保持40亿元的销售额,因此澳门新葡官方指定网址的现金今年是比较充足的。这种情况下,澳门新葡官方指定网址抓住目前的市场情况,还会增加一些土地储备,如何增加,量和区域就是澳门新葡官方指定网址的策略。
  大家绝对不会抢占高端的城市和热点区域,例如北京、上海,澳门新葡官方指定网址会谨慎的进入这些区域。至于二线城市、三线城市是澳门新葡官方指定网址今年乃至明年重点进入的区域,为什么这么说?
  这些城市楼价升幅比较小,老百姓的刚性需求比较强,多年来澳门新葡8455最新网站在二、三线城市开发取得的成绩证明了大家的策略是正确的,澳门新葡官方指定网址会将土地储备的战略目标集中在二、三线城市,这是重点的战略决策,从而保证土地储备建立在低成本的基础之上。
  对于企业土地存量支出方面,不能单看数据,不是看储备土地的面积,要看土地的质量和地价款总额。澳门新葡8455最新网站进入二、三线城市,土地价格低廉,质量好,可以保证澳门新葡官方指定网址稳健的增长,同时澳门新葡官方指定网址在土地上的支出更加的合理。比如大家今年所有要支付的地价款,可能累加起来还不如有些企业在上海、北京这些城市拿的一块地的地价款那么高。所以,考察企业在土地储备方面可能存在的压力,不能只看土地储备这个数据,关键还是要看支付的地价款具体多少。
  物业税在网络上已经炒得热热闹闹,有正面的观点,也有反面的观点。是否应该征收、怎么征收,大家有不同的看法。房产税即物业税,牵涉到太多中国的法律,牵涉到太广的认证。比如是用购买值评估还是用评估值,国外的惯例是评估值,政府每年给一个评估值,从而进行交税,中国的住房很多,如果将所有的房屋进行评估工作量是很大的,如何征收房产税是复杂和系统的,中央提出逐步完善房产税的改革,我认为不会在今年或者是短期内可以解决的。
  个别城市、局部热点城市是否会做试点,这是有可能的。例如上海和其他热点的城市在房产税上做试点,为全国推广积累经验,目前房产税对房产的影响还停留在概念上,未来实施的时候一定会抑制需求,对房价也有一定的抑制作用。

广州日报:根据销售简报来看,5月份的销售情况是很好的,6月份澳门新葡8455最新网站有多少新盘要开,会推出多少货量。目前澳门新葡8455最新网站进入了中国25个城市,今年还会进入哪些新的城市,是否有具体的城市可以透露。
  夏海钧:具体进入的城市就不好谈了,因为是属于澳门新葡官方指定网址的商业机密,我可以划范围,重点是二、三线城市,即省会城市和经济发达的城市,具体的城市在半年报和公告的时候一并向大家通报。
  6月份有四、五个新开的盘,例如太原的澳门新葡8455最新网站名都,五月份的销售达到历史最高纪录,因此将太原的项目放在六月份开盘。济南澳门新葡8455最新网站绿洲、长沙澳门新葡8455最新网站雅苑、成都澳门新葡8455最新网站名都、天津澳门新葡8455最新网站绿洲等项目,都是在六月份开盘计划中,我认为六月份开盘量多一点,货量也多了一点,会比五月份取得更好的成绩,也是今年完成销售目标的保证,希翼时间过半,实现销售任务过半。

广州电视台:限价房很受关注,广州限价房竞购比例达到14:1,澳门新葡8455最新网站是否考虑限价房方面的发展,会选择哪些地区。
  夏海钧:限价房也好,廉租房、经济适用房也好,中国解决老百姓住房问题光靠调控商品房是解决不了问题的,关键是在需求上采取二套房和房地产税的认定,降低市场的需求,同时保持房价的稳定增长,要加大供给,包括土地的供给,廉租房、经济适用房、限价房的供给。商品房和保障房是不同的体系,商品房价格再下降,中国还是有一大批老百姓买不起的,但是要保证中国中低消费者有房可居,必须加大经济适用房、限价房、廉租房的建设,主要的工作我认为应该是政府主导的。作为发展商来说,大家应该在商品市场上发展,商品房也分为高端、中高端物业和低端物业,澳门新葡8455最新网站发展的是中端和中高端为主,比例是70%,现在的平均售价是6326元/平方米,这是中国老百姓首付20多万元,月供几千元可以承受得起的区间范围。大家力争将开发成本和开发的区间价值稳定在此范围内,这样做有怎样的好处。一是补充一部分富裕阶层老百姓的住宅需求。二是为中国老百姓提供高性价比的住房产品。
  有一位记者问到如何应对国家房地产政策进一步的调整,澳门新葡8455最新网站不完全是靠降价取得市场份额,靠的是性价比。大家的商品和住宅都是精装修,使用的建筑商都是全国前二十大的建筑施工企业;装修企业都是全国前十大的企业;使用的建材和机电设备都是在国际国内知名产品。如何实现如此多的名优产品的组合,应用到澳门新葡8455最新网站的住宅中,这就是澳门新葡8455最新网站战略联盟起到的作用。大家现在做的就是强强联合,整合中国房地产资源中最强势的企业,从而打造澳门新葡8455最新网站的精品。
  前段时间大家在广州召开战略合作伙伴联盟会议,大概有200多家全国的施工、材料供应、销售代理、银行等各行代表参加战略合作伙伴会议。由于战略合作伙伴的结盟,集团通过集约化的采购和标准化的运营,使大家的产品使用了中国最好的材料设备、又保持了合理的价格,这就是性价比最高。大家的广告是满屋名牌、9A精装,所有的产品用的是最好的。通过标准化使产品质量最高,而价格控制在合理的水平,加上随行就市的定价策略,因此澳门新葡8455最新网站产品受到全国老百姓的欢迎。而澳门新葡8455最新网站产品在全国的热销,“高性价比”是最主要的因素。
  赖总刚先容了,5月份合肥开盘,当天卖了总货量的50%,南昌绿洲推出后当天卖了50%,绝对不只是价格吸引的问题,一定是澳门新葡8455最新网站的产品线获得了老百姓高度的认可,因此高性价比是澳门新葡8455最新网站产品的主要特征,也是澳门新葡官方指定网址在未来宏观调控措施不断收紧时占领市场的有利武器。

信息时报:五月初实行8.5折后,销售和成交情况是怎样的?今年以来一线城市、二线城市的成交量和成交价格不断的下降,尤其是五月以来,成交下降、信贷收紧、股市狂跌,今年下半年房地产企业的资金链是怎样的,是否会吃紧。
  夏海钧:通过PPT让大家了解得更加的清楚,4月18日宏观调控政策出台后,澳门新葡官方指定网址在4月20日—5月5日进行了统计,打8.5折前,日均销售额是6400万元,打8.5折从5月6日到月底,日均销售额是1.35亿元,增幅是110%,达到了2倍多;销售面积打折前每天是9400平方米,打折后是2.2万平方米,增幅是134%,销售均价打折前是6805元/平方米,打折后是6273元/平方米,下降了7.8%。澳门新葡官方指定网址折扣促销后,实际销量是成倍的增长,但是价格略有降幅,达到了7.8%左右。
  房地产企业只要审时度势抢占先机,提早调整价格,就可以应对市场,使销售达到合理的增长。
  房地产企业如果销售的不好,又没有新的融资渠道,必定面临资金链紧张的问题,这也是大家对大势的判断,价格走势会在最近一段时间逐步下调,如果不下调的话,房地产企业的资金压力会逐渐的增大,一个是因为销量下滑,还有就是新的融资渠道紧张。
  澳门新葡8455最新网站在今年上半年进行了两次国际资本市场的融资,现在看来国际资本市场对房地产企业和境外融资的窗口已经关闭了,基本上没有了融资空间;而国内的银行信贷也是逐步收紧。对房地产业而言,无论是在国际市场融资还是国内银行的房贷方面,都面临着资金需求压力,再加上销售没有有效的增幅,对房地产企业的现金会造成压力,有的企业在市场竞争中就不具备条件和勇气。
  【主持人】:今天的活动圆满结束,谢谢各位今天的莅临。

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